Лекция 8

Состав проекта автоматизации. Стадии проектирования

8.1 Общие положения. Стадии проектирования

При разработке проектной документации объектов промышленного строительства руководствуются:

1. строительными нормами;

2. строительными нормами и правилами (СНиП);

3. ведомственными строительными нормами;

4. государственными стандартами (ГОСТ);

5. отраслевыми стандартами (ОСТ).

Состав, объем и содержание проектов автоматизации определяются ГОСТ 24.101-80, стандартами "Системы проектной документации для строительства" (СПДС), "Инструкцией по проектированию электроустановок систем автоматизации технологических процессов" ВСН 205-84 / Минмонтажспецстрой СССР.

При проектировании систем автоматизации проектные организации должны руководствоваться:

1. основными техническими направлениями в проектировании предприятий соответствующих отраслей промышленности и систем автоматизации, исходя из перспективы развития науки и техники;

2. результатами научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ (НИР и ОКР);

3. передовым промышленным опытом в области автоматизации технологических процессов;

4. действующими нормативными документами по проектированию систем и эталонами проектов автоматизации;

5. нормами и правилами строительного проектирования, санитарными, электротехническими, противопожарными и другими требованиями;

6. нормами и правилами на производство строительных, монтажных и специальных работ;

7. утвержденными сметными нормами, прейскурантами и ценниками для определения сметной стоимости систем автоматизации технологических процессов;

8. типовыми методиками по определению экономической эффективности капитальных вложений;

9. указаниями по обеспечению патентоспособности и патентной чистоты машин, приборов, оборудования, материалов и технологических процессов.

Проектные материалы должны иметь минимально необходимый и достаточный объем, т.е. должны быть составлены таким образом, чтобы у пользователя не было затруднений при их использовании.

Основанием для проектирования является техническое задание (ТЗ). ТЗ на автоматизацию составляется генеральным проектировщиком или заказчиком с участием специализированной организации, которой поручается разработка проекта.

Для выполнения проекта систем автоматизации генеральным проектировщиком должны быть представлены исходные данные по вопросам автоматизации. Исходные данные могут служить одним из разделов технического задания.

В соответствии со СНИП 1.02.01-85 проектирование систем автоматизации выполняют:

а) в две стадии (двухстадийное проектирование):

первая стадия – технический проект (проект);

вторая стадия – рабочая документация;

б) в одну стадию (одностадийное проектирование):

стадия – рабочий проект.

8.2 Задание на проектирование систем автоматизации

Задание содержит следующие сведения:

1. наименование предприятия и задача проекта;

2. основание для проектирования (приказ, план выполнения работ, инициатива);

3. перечень производств, цехов, агрегатов, установок, для которых выполняется проект систем автоматизации с указанием особых условий (например, взрыво- и пожарoопасность, агрессивная, влажная, запыленная окружающая среда и т.п.);

4. стадийность проектирования;

5. планируемый уровень капитальных затрат на автоматизацию и примерных затрат на НИР, ОКР и проектирование с указанием источника финансирования;

6. cроки строительства и очередность ввода в действие производственных подразделений и технологических узлов;

7. наименование организаций - участников разработки (генпроектировщик, смежники, институты);

8. предложения по структуре управления, объему и уровню автоматизации;

9. предложения по размещению пунктов управления, щитов и пультов, выбор средств автоматизации;

10. особые условия.

Исходные данные для проектирования

1. Технологические схемы с характеристиками оборудования и трубопроводов.

2. Перечни контролируемых и регулируемых параметров с необходимыми требованиями и характеристиками (номинальное значение, диапазон изменения, метрологические характеристики и т.д.)

3. Чертежи производственных помещений с указанием рекомендуемых мест установки щитов и пультов управления.

4. Схемы управления электродвигателями, типы пусковой аппаратуры и станций управления.

5. Схемы водоснабжения.

6. Схемы воздухоснабжения.

7. Данные, необходимые для расчета сужающих устройств, датчиков и регулирующих органов.

8. Требования к надежности и живучести систем автоматизации.

9. Результаты НИР и ОКР или результаты испытаний аналогов в части динамических характеристик объекта регулирования для локальных систем. Для АСУТП - принципы построения системы в целом: иерархию, структуру, функции, алгоритмы.

10. Техническая документация по типовым проектам и проектным решениям.

11. Дополнительные исходные данные и материалы.

Для простых объектов проектную документацию разрабатывают в одну стадию по сокращенному составу, с учетом специфики объекта.

При небольшом объеме автоматизации допускается совмещение материалов проекта автоматизации с другими частями проекта (например, с электротехнической, сантехнической и т.п.)

Рассмотрим более подробно состав проектной документации при двухстадийном проектировании, разрабатываемой для сложных технологических объектов.

8.3 Состав проектной документации (двухстадийный проект)

Первая стадия – Проект. (Вторая стадия – Рабочая документация ).

На стадии "Проект" разрабатываются:

1. Технико-экономическое обоснование (ТЭО) принимаемых в проекте технических решений.

2. Структурная схема управления и контроля (для сложных систем управления).

3. Структурная схема комплекса технических средств (КТС).

4. Структурные схемы комплексов средств автоматизации.

5. Функциональные схемы автоматизации (для объектов с простыми системами автоматизации допускается составлять перечни параметров контроля, регулирования, управления и сигнализации).

6. Планы расположения щитов, пультов, средств вычислительной техники (СВТ) и т.п.

7. Заявочные ведомости приборов и средств автоматизации, СВТ, электроаппаратуры, трубопроводной арматуры, щитов и пультов, основных монтажных материалов и изделий, нестандартного оборудования.

8. Технические требования на нестандартное оборудование.

9. Локальная смета на приобретение и монтаж ТСА.

10. Пояснительная записка.

11. Задания генеральному проектировщику:

· обеспечение электроэнергией, сжатым воздухом, гидравлической энергией, теплоносителями, хладоагентами, теплоизоляцией трубных проводок;

· проектирование помещений для установки щитов, пультов, СВТ, а также помещений для работы оперативного персонала, кабельных сооружений (туннелей, каналов, эстакад и т.п.), проемов и закладных устройств в строительных конструкциях;

· обеспечение средствами производственной связи;

· размещение и установку на технологическом оборудовании и трубопроводах закладных устройств, первичных приборов, регулирующих и запорных органов и т. д.;

· обеспечение устройствами пожаротушения и пожарной сигнализации.

Проект рассматривается и защищается у генерального проектировщика, затем утверждается с замечаниями, которые учитываются на второй стадии проектирования - "Рабочая документация".

Вторая стадия – Рабочая документация (Первая стадия – Проект).

Состав Рабочей документации (РД) системы автоматизации (СА) – номенклатура схем, чертежей, текстовых документов – определяется на основе рекомендаций стандартов. В нее включаются:

· рабочие чертежи, предназначенные для производства работ по монтажу ТСА (основной комплект рабочих чертежей);

· прилагаемые документы;

· документация заказа.

Одновременно с рабочей документацией разрабатывают:

1. Документацию на изготовление и поставку на объект строительства ТСА (документацию заказа), в общем случае:

· опросные листы на приборы;

· карты заказа на электроаппаратуру;

· таблицы соединений и подключения проводок в щитах и пультах;

· документацию для заказа комплексов средств автоматизации (КСА): комплексов средств централизованного контроля и регулирования, телемеханики, вычислительной техники, программно-технических комплексов, микропроцессорных средств и установок пневмоавтоматики и др.;

2. Задания разработчикам смежных комплектов РД на:

· размещение элементов автоматизации на технологическом (инженерном) оборудовании и коммуникациях;

· обеспечение энергоносителями (электроэнергией, сжатым воздухом и др.);

· проектирование специальных зданий, помещений и сооружений для СА, проемов и закладных устройств в строительных конструкциях;

· связь и сигнализацию (при необходимости).

· специальные устройства;

· обогрев, теплоизоляцию трубных проводок в наружных установках, заполненных замерзающими жидкостями; антикоррозионную защиту ТСА специальными составами (например, красителями на основе эпоксидных смол).

Основной комплект рекомендуется выпускать на такие объекты автоматизации, которые могут быть сданы заказчику в качестве действующей технологической или инженерной системы. Как правило, деление рабочих чертежей СА на основные комплекты должно соответствовать основным комплектам технологии производства или инженерных систем.

Для объектов строительства с небольшими объемами монтажных работ допускается объединять в один основной комплект:

1. Рабочие чертежи по автоматизации различных инженерных систем (отопления и вентиляции, водопровода и канализации, теплоснабжения и др.). Такому основному комплекту присваивают марку АИС;

2. Рабочие чертежи автоматизации технологических процессов и инженерного оборудования (инженерных систем). Объединенному основному комплекту присваивают марку АК.

Основным условием выпуска таких объединенных основных комплектов является возможность и необходимость одновременного выполнения работ по монтажу и наладке СА указанных объектов автоматизации.

Задание на проектирование - обязательная часть исходной до­кументации, утверждаемая заказчиком и определяющая характер и объем выполнения архитектурно-строительной деятельности по объекту, включающая весь комплекс основных требований заказ­чика и условий исходно-разрешительной документации.

Ответственным за разработку задания на проектирование явля­ется заказчик проекта. В некоторых случаях непосредственная раз­работка задания по поручению заказчика осуществляется проект­ной организацией.

Задание на проектирование подписывают, проводят необходи­мые согласования и затем утверждают. Необходимая степень согла­сования и утверждения зависит от конкретных требований, суще­ствующих у компании-заказчика проектной документации.

Приблизительный состав задания на проектирование приводит­ся ниже.

1. Наименование и месторасположение проектируемого пред­приятия, здания и сооружения.

2. Основание для проектирования.

3. Вид строительства.

4. Стадийность проектирования.

5. Требования по вариантной и конкурсной разработке.

6. Особые условия" строительства.

7. Основные технико-экономические показатели объекта, в том числе мощность, производительность, производственная программа.

8. Требования к качеству, конкурентоспособности и экологи­ческим параметрам продукции.

9. Требования к технологии, режиму предприятия.

10. Требования к архитектурным, конструктивным и объемно-планировочным решениям.

11. Выделение этапов строительства, требования по перспек­тивному расширению предприятия.

12. Требования и условия к разработке природоохранных мер и мероприятий.

13. Требования к режиму безопасности и гигиене труда.

14. Требования по ассимиляции производства.

15. Требования по разработке инженерно-технических мероп­риятий гражданской обороны и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций.

16. Требования по разработке декларации безопасности.

17. Требования по выполнению опытно-конструкторских и на­учно-исследовательских работ.

18. Состав демонстрационных материалов.

Вместе с заданием на проектирование заказчик выдает проект­ной организации исходные материалы:

утвержденное заказчиком обоснование инвестиций строитель­ства объекта, инвестиционный замысел (инвестиционный проект) или ТЭО;

решение местного органа исполнительной власти о предвари­тельном согласовании места размещения объекта;

акт выбора земельного участка (трассы) для строительства и прилагаемые к нему материалы;

архитектурно-планировочное задание, составляемое в установ­ленном порядке;

технические условия на присоединение проектируемого объек­та к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;

сведения о проведенных с общественностью обсуждениях реше­ний о строительстве объекта;

исходные данные по оборудованию, в том числе индивидуаль­ного изготовления;

необходимые данные по выполненным научно-исследователь­ским и опытно-конструкторским работам, связанным с созданием технологических процессов и оборудования;

материалы инвентаризации, оценочные акты и решения орга­нов местной администрации, о сносе и характере компенсации за сносимые здания и сооружения;

материалы, полученные от местной. администрации и органов государственного надзора, в том числе характеристику социально-экономической обстановки, природных условий и состояния при­родной окружающей среды, данные о существующих источниках загрязнения и другие сведения в соответствии с требованиями при­родоохранных органов, санитарно-эпидемиологические условия в районе строительства;

имеющиеся материалы инженерных изысканий и обследований, обмерные чертежи существующих на участке строительства зданий и сооружений, подземных и наземных сетей и коммуникаций;

чертежи и технические характеристики продукции предприятия;

задание на разработку тендерной; документации на строитель­ство (при необходимости);

заключения и материалы, выполненные по результатам обсле­дования действующих производств, конструкций зданий и соору­жений;

технологические планировки цехов, участков со спецификаци­ей оборудования и сведениями о его состоянии, данные об условиях труда на рабочих местах;

условия на размещение временных зданий и сооружений, подъемно-транспортных машин и механизмов, мест складирования строительных материалов;

другие материалы.

Задание на проектирование согласовывается и утверждается до начала проектирования. При многостадийном проектировании ос­нованием для проектирования является утвержденная предыдущая стадия проектирования.

Основные исходные данные для проектирования. Объем исходных данных зависит от характера намечаемого етроительства (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт) и состава проектируемого объекта.

В любом случае в состав исходных данных входят:

1) утвержденное задание на проектирование;

2) отчеты о научно-исследовательских работах, связанных с раз­работкой новых технологических процессов, реализуемых на про­ектируемом предприятии;

3)технические условия на, присоединение проектируемого предприятия к источникам энерго- и водоснабжения, транспорт­ным и инженерным коммуникациям;

4) данные органов экологического надзора о состоянии атмо­сферы, водоемов и почв в районе площадки строительства;

5) каталоги местных строительных материалов, конструкций, деталей и полуфабрикатов. . .

Исходные данные заказчик должен. представить до начала про­ектирования. Однако часто в практике проектно-изыскательских работ сбор и подготовку большинства исходных данных по поруче­нию заказчика выполняет проектировщике.

При проектировании нового объекта капитального строитель­ства предприятия, связанного с застройкой новых территорий, дополнительно требуются:

1) документация, собранная и разработанная в процессе выбора и согласования размещения площадки строительства;

2) утвержденный акт выбора площадки строительства;

3) акт об отводе.земельного участка.

При выполнении проекта реконструкции действующего пред­приятия дополнительно необходимо иметь:

1) описание действующих производств либо проектную доку­ментацию, на основании которой эти производства были построе­ны, с указанием^ внесенных в процессе строительства и эксплуата­ции дополнений и изменений;

2) обмерные чертежи зданий и сооружений (в необходимых слу­чаях);

3) заключение о техническом состоянии оборудования, зданий, сооружений и коммуникаций.

Сбор исходных материалов и документов осуществляется заказ­чиком. В соответствии с договором на проектирование к данной работе может привлекаться проектировщик.

Специальные технические условия на проектирование. В "Положе­нии о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", утвержденном Постановлением Правительства Рос­сийской Федерации от 16 февраля 2008 г., установлено, что в случае, если для разработки проектной документации на объект капиталь­ного строительства недостаточно требований по надежности и бе­зопасности, установленных нормативными техническими доку­ментами, или такие требования не установлены, разработке доку­ментации должны предшествовать разработка и утверждение в ус­тановленном порядке специальных технических условий (СТУ).

Специальные технические условия (СТУ) являются техниче­скими нормами, содержащими применительно к конкретному объекту дополнительные к установленным или отсутствующие тех­нические требования в области безопасности. СТУ отражают осо­бенности инженерных изысканий, проектирования, строительства и эксплуатации объекта. Специальные технические условия (СТУ) являются составной частью проектной документации на конкрет­ный объект. Требования, установленные СТУ, не должны противо­речить обязательным требованиям, установленным законодатель­ством и правовыми актами Российской Федерации и действующи­ми нормативными документами.

В проектной практике существует три вида Специальных техни­ческих условий на проектирование:

Разработку СТУ проводят проектные или научно-исследова­тельские организации на основании технического задания, выдан­ного заказчиком-застройщиком. Требования СТУ должны основы­ваться, на передовом опыте и на современных достижениях отече­ственной и зарубежной науки, техники и технологии. Порядок раз­работки и согласования специальных технических условий уста­новлен Министерством регионального развития Российской Феде­рации. ..

Стадийность проектирования. Проектирование осуществляется в две стадии. Первой стадией является разработка документа, кото­рый называют проектной документацией. В целях реализации в процессе строительства архитектурных, технических и технологи­ческих решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства, выполняется вторая стадия - рабочая документация, состоящая из документов в текстовой фор­ме, рабочих чертежей, спецификаций оборудования, изделий и ма­териалов, смет, необходимых для производства строительных, мон­тажных и специальных работ.

Дополнительная информация по данной теме ЗДЕСЬ.

В состав ИРД входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения), разрешения, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.

В полный комплект исходно-разрешительной документации включаются различные документы, которые отражают основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности, определяют границы земельного участка, технические и экономические показатели строительных объектов. К этим документам также относятся рекомендации и требования, которые были получены от различных согласующих органов для выполнения проектирования. В исходно-разрешительных условиях указываются возможности выполнения работ, которые учитывают экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта, предполагаемого назначения, особенности его использования, воздействия на окружающую среду.

Как правило, получение ИРД, необходимой для строительства, реконструкции, технического перевооружения и капитального ремонта зданий и сооружений, происходит параллельно с процессом их проектирования, и осуществляется инвестором (застройщиком), правообладателем земли либо действующим в его интересах лицом, называемым техническим заказчиком. Деятельность технического заказчика носит название сопровождения проектов или, более полно, правового сопровождения строительства зданий и сооружений, признанных на основании законодательства РФ «капитальными».

В отличие от проектной документации, ИРД не является продуктом творчества проектировщика, а, следовательно, и предметом авторского права, выдаётся заявителю специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований).

Случаи, когда разрешение на строительство не требуется, закреплены в (п. 17 ст. 51 ГрКРФ).

Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.
Исходно-разрешительная документация (ИРД) для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке предпроектной градостроительной документации, в частности проекта планировки территории (ППТ) .
При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных предпроектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.

Таким образом, можно получить следующее определение, для дальнейшего его использования в договорах на проектирование, строительный подряд, выполнение функций Заказчика-Застройщика:

Исходно-разрешительная документация (ИРД) – документация, выдаваемая специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату (при необходимости) и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований в отношении проектной и рабочей документации) в процессе проектирования и строительства Объекта, по запросу Застройщика (собственника или арендатора земельного участка), либо действующему в его интересах юридическому лицу.

В связи с тем, что вопросы градостроительной деятельности находятся в одновременном ведении Российской Федерации и ее субъектов, единого документа, который в полной мере регулирует порядок разработки и полный состав исходно-разрешительной документации не существует. Есть существенные различия в нормативно-правовых документах, которые приняты, например, в г. Москве (Законы г.Москвы, распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы); в Московской области - Законы МО, постановления Правительства МО, глав районных администраций МО), в городах Российской Федерации.

Основные документы ИРД :

• (если требуется );
• Технические условия на присоединение к сетям инженерного обеспечения (Договор);
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
• Заключение государственной экспертизы проекта (на стадии «Проект», при особой сложности на стадии "Рабочий проект");
• Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства);
• распорядительные документы, постановления и распоряжения различных органов исполнительной власти;
• технические условия;
• разрешения;
• материалы инженерных изысканий;
• согласования и утверждения;

и другие документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.

Состав комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД) содержит (Комплект документации, необходимый для разработки проекта планировки территории и на проведение градостроительной деятельности):

Данные о собственности:

• Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок;
• Договор аренды участка (при аренде);
• Акт выбора земельного участка (при аренде);
• Кадастровый план участка;
• Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей, в т.ч. внеплощадочных сетей объектов;
• Изменение вида разрешенного использования земельного участка: Постановление, Распоряжение, Кадастровый паспорт (если требуется );
• Договор купли-продажи;
• Инвестиционный контракт.

Утвержденная градостроительная документация:

Проведенные расчеты и подтверждения границ и видов разрешенного использования, расчеты и обоснования функционального назначения, технико-экономических показателей и посадки объекта недвижимости на данном земельном участке, а также подтверждение границ зон действия общественных сервитутов в границах данного земельного участка, другие доказательства, которые выполнены в соответствии с региональными нормативами и правилами использования земли и застройки необходимы для разработки градостроительного плана земельного участка, в том числе для осуществления благоустройства и озеленения участка территории.

• Материалы территориального планирования населенного пункта;
• Градостроительное заключение - Градзаключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории);
• Градостроительное обоснование - Градобоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования);
• Градостроительное заключение в составе Эскиза № 1;
• Заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка - в случае нового строительства) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического перевооружения);
• Ситуационного плана земельного участка по компенсационному озеленению в случаях необходимости уничтожения зеленых насаждений на земельном участке, отведенном для строительства;
• Заключение о соответствии проектируемого объекта построенному, не выдается на руки Застройщику (обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства);

Решения Администрации:

• Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории;
• Разрешение на снос зданий;
• Разрешение на строительство;
• Разрешение на вырубку зеленых насаждений;
• Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой;
• Заключение органа по охране памятников (если строительство объекта планируется на исторических территориях);
• Протокол рассмотрения Архитектурным советом (при органе по архитектуре и градостроительству) материалов предпроектных проработок;
• Заключение по визуально-ландшафтному анализу (если строительство объекта планируется на исторических территориях)
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Материалы инженерных изысканий:

Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям (выдаваемые техническими службами) с указанием на топографической съемке точек подключения к сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительства (как правило, выполняется непосредственно по инициативе Заказчика-застройщика в целях получения предварительных технических условий присоединения к инженерным коммуникациям)

• Отчет об инженерно-геодезических изысканиях;
• Отчет об инженерно-геологических изысканиях;
• Отчет об инженерно-экологических изысканиях;
• Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях;

Чертеж, составленный на основе топографического плана в масштабе 1:500, 1:2000, на котором отображаются в соответствующих границах:

• Территории существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения, иные застроенные и подлежащие застройке территории;
• Территории линейных объектов;
• Территории объектов культурного наследия;
• Особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории;
• Территории общего пользования;
• Зоны с особыми условиями использования территорий;
• Земельный участок, применительно к которому осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка и разработка соответствующего градостроительного обоснования;
• Топографическая съемка в М 1:500 (на лавсане + электронная версия) с экспликацией подземных сооружений;

Акты и заключения надзорных служб:

Технические условия:

• Водопровод;
• Канализация бытовая;
• Канализация ливневая;
• Теплоснабжение;
• Газоснабжение;
• Электроснабжение;
• Телефонизация и радиофикация;
• Вывоз ТБО;
• ГИБДД,РДУ/Мосавтодор/ФУАД/дороги;

Заключение по инженерному обеспечению объекта включает:

• пояснительную записку;
• предварительные технические условия эксплуатационных организаций;
• расчетные данные технико-экономических показателей планируемого объекта недвижимости (ТЭП).

Дополнительные акты и заключения:

• Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ;
• Акт обследования конструкций существующих зданий;
• Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу;
• Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором;
• Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока;
• ОВОС (Оценка воздействия на окружающую среду);
• Заключение государственной экспертизы проекта (на стадии «Проект», при особой сложности на стадии "Рабочий проект");
• Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства);
• Задание на проектирование, утвержденное Заказчиком и согласованное ГУ по делам ГО и ЧС
• Планы ПИБ окружающей жилой или офисной застройки для расчета КЕО и инсоляции;
• Технический паспорт на здание (в случае реконструкции/ капитального ремонта);
• Обмерные чертежи (в случае реконструкции/ капитального ремонта);
• Лицензии/допуск СРО сторонних подрядных организаций.

и другие необходимые согласования документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.

В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов и выполнение следующего комплекса работ:

• корректировка существующего проекта планировки территории;
• разработка предпроектных проработок на объект;
• градостроительные обоснования размещения объекта;
• разработка схем инженерного обеспечения;
• расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них;
• разработка заключений по участку компенсационного озеленения;
• расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;
• получение дополнительных согласований;
• подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов.

Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период предпроектной подготовки, состоящий из двух этапов:

• прединвестиционного (разработка проекта планировки территории);
• инвестиционного (разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации).
  

Проект планировки территории (из ст. 42 ГрК РФ)

Проект планировки территории (ППТ) - документ, устанавливающий на определенной территории зоны размещения и параметры существующих объектов и объектов, строительство которых может быть разрешено. Разрабатывается одновременно с проектом межевания территории, содержащим схему границ существующих земельных участков и земельных участков, формирование которых допустимо.

ППТ разрабатывается в развитие генеральных планов или при их отсутствии, как правило, - на территорию квартала или микрорайона, которые в градостроительном законодательстве называются элементами планировочной структуры. ППТ содержит основные показатели, необходимые для определения инвестиционной привлекательности территории – численность населения и возможные объемы нового строительства (жилищного, делового, социального, культурно-бытового, транспортного, инженерного), утверждается органом государственной или муниципальной власти с обязательным соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса РФ. Чертеж, разрабатываемый в составе ППТ, является базой для последующих видов проектных работ. ППТ - основа для формирования градостроительных планов земельных участков, необходимых для получения разрешения на строительство.

Необходимо понятие ППТ отличать от понятия "генеральный план". В отличие от генерального плана, являющегося документом с укрупненными ориентировочными показателями, ППТ - более подробный документ градостроительного регулирования, содержащий красные линии, объекты и инфраструктуру.Генеральный план поселения, в отличие от ППТ, не содержит необходимых данных для оценки возможности строительства. На основании утвержденного ППТ выдается градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), необходимый для получения разрешения на строительства.

Подготавливается для: элементов планировочной структуры (например, для квартала)

Содержит: чертеж, включающий красные линии, дороги, улицы, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования, границы и характеристики зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства; положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности, параметрах застройки территории; материалы по обоснованию.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Градостроительный план земельного участка - вид документации по планировке территории. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

Предоставляется застройщику органами власти и фактически является согласованием основных проектных решений, которое дает возможность проводить дальнейшие действия по реализации инвестиционного проекта.

Понятие градостроительного плана земельного участка введено Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ. Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ не предусматривал составление такого документа - согласование с органами власти или местного самоуправления проводилось уже после выполнения проектной документации.

Разработка проектной документации осуществлялась на основании архитектурно-планировочных решений, которые выдавались в соответствии с Федеральным законом от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ «Об архитектур/lifont face=leftной деятельности в Российской Федерации». В Москве в 2004-2008 годах документ аналогичного назначения носил название «акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции».

Введение такого документа, как градостроительный план земельного участка, позволяет перенести основную часть согласований на предпроектную стадию, сократить сроки проектирования и продолжительность инвестиционного цикла. Вместе с тем согласования в строительстве всё ещё занимают 1,5-2 года и более; Уже Не Президент Д. А. Медведев намерен упростить эти процедуры и сократить сроки согласований до 3-4 месяцев.

Законодательством предусмотрены следующие виды документации по планировке территории:

• проекты планировки территории;
• проекты межевания территории;
• градостроительные планы земельных участков.

Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. Градостроительный план земельного участка как отдельный документ может выдаваться юридическим и физическим лицам по их заявлению.

Градостроительный план земельного участка используется для разработки проектной документации, разработки проекта границ застроенного (или подлежащего застройке) земельного участка, а в последующем - для выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Состав плана

Форма градостроительн2ого плана земельного участка утверждена Приказом Минрегиона Российской Федерации. Инструкция о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка опубликована Министерством регионального развития. В состав градостроительного плана земельного участка входит:

• номер плана, кадастровый номер и наименование заявителя (преамбула);
• чертёж градостроительного плана земельного участка;
• информация о градостроительном регламенте земельного участка;
• информация о разрешённом использовании земельного участка;
• информация об объектах капитального строительства и культурного наследия;
• информация о технических условиях подключения к сетям инженерно-технического обеспечения;
• информация о возможности разделения участка.

Законодательством Москвы в определённых случаях предусматривается также разработка градостроительного обоснования, отсутствующего в федеральном законодательстве.

Подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка

Подготовка градостроительного плана земельного участка для застраиваемых участков в составе проекта межевания может осуществляться только на основе документов территориального планирования. Подготовка градостроительного плана земельного участка в большинстве случаев может осуществляться заявителем, но утверждается всё равно органами власти.

В Градостроительном кодексе не указано, кому и на каком основании выдается Градостроительный план. Порядок выдачи определяется органами власти. Поэтому, как правило, градостроительный план земельного участка выдается только лицу, заинтересованному в строительстве или реконструкции объекта (застройщику), которое должно приготовить все основные документы.

Согласно законодательству выдача градостроительного плана земельного участка бесплатна для заявителя.

• До 31 декабря 2013 года в отношении земельных участков, предназначенных для строительства, реконструкции линейных объектов, могут предоставляться градостроительные планы земельных участков в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации (Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ).
• Об особенностях содержания состава градостроительного плана некоторых земельных участков см. Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ.

1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
2. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
3. В составе градостроительного плана земельного участка указываются:

1. границы земельного участка;
2. границы зон действия публичных сервитутов;
3. минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
4. информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
5. информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
6. информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
7. информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия);
8. границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

4. В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

5. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Обследование зданий и сооружений

Обследование позволяет оценить техническое состояние несущих конструкций в зданиях и сооружениях, выявить прогибы, трещины, повреждения. Техническое обследование несущих конструкций дает оценку их состояния на текущий момент и позволяет выявить особенности работы в условиях эксплуатации и спрогнозировать их поведение в будущем.

Техническое обследование конструкций зданий и сооружений

Обследование конструкций и техническая экспертиза зданий подразумевает оценку технического состояния зданий и сооружений, оценку несущей способности строительных конструкций с использованием аналитических и численных методов расчета, неразрушающих методов обследования и разработку технической документации по результатам проведенной экспертизы.

Работы выполняемые при техническом обследовании:

• техническое обследование фундаментов сооружений;
• техническое обследование стен;
• техническое обследование перекрытий;
• техническое обследование кровли;
• техническое обследование колонн;
• техническое обследование железобетонных конструкций;
• техническое обследование металлоконструкций.

Обследование несущих конструкций начинается с ознакомления с технической документацией, паспортами и сертификатами на материалы и визуальным и детальным обследованием конструкций.
В процессе детального обследования производятся испытание строительных конструкций неразрушающими методами. Испытания конструкций позволяют выявить причины появления дефектов, в период эксплуатации, которые проявляются в снижении прочности материалов, коррозии металлоконструкций и других повреждениях.

Схема разработки исходно-разрешительной документации в г. Москва

Перечень исходно-разрешительной документации и согласования проектно-сметной документации

(В соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса РФ, Постановления Правительства РФ №145 от 05.03.2007, Постановления Правительства РФ №87 от 16.02.2008г проектная документация должна содержать следующие исходно-разрешительные документы согласно таблице, приведенной ниже)

1. Исходные данные (при отсутствии утвержденного и зарегистрированного в установленном порядке Градостроительного плана земельного участка) Перечень исходных данных, предоставляемых Заказчиком (согласно заданию на проектирования, договора)

1.1. Задание на проектирование, согласованное заказчиком и утвержденное инвестором (для бюджета Московской области – согласованное ГУ МО "Мособлгосэкспертиза") – представляется в обязательном порядке, также и в случае утвержденного градостроительного плана.
1.2. Договор аренды земельного участка.
1.3. Свидетельство на право собственности.
1.4. Договор купли-продажи.
1.5. Кадастровый план участка.
1.6. Инвестиционный контракт (копия).
1.7. Лицензии/допуск СРО сторонних подрядных организаций

Перечень исходных данных, предоставляемых Администрацией муниципального образования

1.8. Акт выбора земельного участка под размещение объекта строительства/протокол о результатах аукциона.
1.9. Акт выбора трасс (для линейных объектов, в т.ч. внеплощадочных сетей объектов).
1.10. Проект границ земельного участка.
1.11. Ситуационный план земельного участка/выкопировка из генплана ранее утвержденной градостроительной документации в соответствии с п. 2.12 АПЗ, заверенная гл.архитектором района (города) в соответствии с ТСН.
1.12. Постановление Администрации муниципального образования о предварительном согласовании места размещения объекта строительства/реконструкции.
1.13. Постановление Администрации муниципального образования об утверждении акта выбора и проекта границ земельного участка под строительство.
1.14. Решение Администрации области (города, района) о размещении, проектировании, строительстве данного объекта.
1.15. Распоряжение Главы города муниципального образования о сборе исходных данных и технических условий для разработки проектно-сметной документации на строительство объектов (муниципальные).
1.16. Акт обследования земельного участка под размещение объекта строительства.
1.17. Акт технического обследования участка под размещение объекта строительства.
1.18. Решение администрации о сносе строений/зелёных насаждений.

Перечень документов и проектных материалов проектов планировки территории, предоставляемых Заказчиком/Проектировщиком на рассмотрение в Градостроительный Совет при Главном архитекторе Московской области

(в соответствии с Постановлением Правительства Московской области от 19.06.2006 г. №536/23 «Об утверждении состава и содержания проектов планировки территории, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования МО и на основании документов территориального планирования муниципальных образований Московской области»).

1.19. Градостроительная проработка размещения объекта.
1.20. Градостроительное заключение размещения объекта (форма 4,8).
1.21. Согласования заинтересованных служб района по выбору земельного участка.
1.22. Выписка из протокола Межведомственной комиссии по размещению объекта (при необходимости).
1.23. Письмо института ГУП МО «НИиПИ градостроительства» по размещению объекта.
1.24. Письмо Главархитектуры МО по размещению объекта.
1.25. Постановление администрации муниципального образования на проектирование.
1.26. АПЗ выданное главным архитектором муниципального образования и утвержденное Главным архитектором Московской области на проект строительства и проект планировки (выданное ранее 2009г.).
1.27. Материалы проведения общественных слушаний (постановление главы муниципального образования о назначении проведения общественных слушаний, копия газеты, протокол общественных слушаний, заключение – результат общественных слушаний).
1.28. Постановление администрации муниципального образования на разработку проекта планировки.
1.29. Задание на разработку проекта планировки, согласованное с Главархитектурой МО и утвержденного администрацией муниципального образования.
1.30. Постановление администрации муниципального образования об утверждении проекта планировки.
1.31. Технические условия (при необходимости).
1.32. Согласования и заключения по проекту служб государственного надзора и контроля в установленном порядке (министерство культуры, комитета по социальной защите, ГИБДД, МОБВУ и т.д., а также организаций, указанных в АПЗ).

Перечень исходно-разрешительной документации, представляемой Заказчиком/Проектировщиком на рассмотрение в Градостроительном Совете при Главном архитекторе Московской области.

1.33. Градостроительная проработка размещения объекта.
1.34. Письмо Главархитектуры по выбору участка.
1.35. Выписка из протокола Межведомственной комиссии (при необходимости).
1.36. Постановление администрации муниципального образования об утверждении ранее разработанной градостроительной документации, обосновывающей размещение объекта строительства.
1.37. Выкопировка из генплана ранее утвержденной градостроительной документации в соответствии с п. 2.12 АПЗ, заверенная гл.архитектором района (города) в соответствии с ТСН.

Перечень исходных данных по инженерно-техническому обеспечению, предоставляемых энергоснабжающими организациями по запросу Заказчика/Проектировщика.

1.38. Технические условия на подключение к сетям водоснабжения
1.39. Технические условия на подключение к сетям водоотведения (х/быт, ливневая канализация)
1.40. Технические условия на подключение к сетям теплоснабжения
1.41. Технические условия на подключение к сетям электроснабжения
1.42. Технические условия на организацию учета электропотребления (ОАО «Мосэнергосбыт»).
1.43. Технические условия на подключение к сетям связи (телеф./радиоф./диспетчер / ТВ)
1.44. Технические условия на подключение к системам видеонаблюдения, охранной сигнализации
1.45. Технические условия по инженерно-техническому обеспечению на период строительства для разработки раздела ПОС.
- ТУ на подключение к сетям электроснабжения;
- ТУ подключение к сетям водоснабжения, водоотведения;
- ТУ на слаботочные сети;
- ТУ на подключение к сетям теплоснабжения (при необходимости).
1.46. Разрешение на присоединение трансформаторной мощности (Заказчик).
1.47. Разрешение на отпуск газа (для котельной):
- письмо министерства ЖКХ МО «О согласовании строительства котельной»
- письмо ООО «Мострансгаз»
- письмо ООО «Мосрегионгаз»
- письмо ОАО «Газпром»
- письмо Топливно-энергетического комитета МО «О разрешении использования газа».
1.48. Технические условия на присоединение к дорожной / ж/д сети.
1.49. Технические условия на вынос инж. коммуникаций / сервитуты /(при необходимости).
1.50. Технические условия на разработку раздела ИТМ ГО ЧС, выданные Главным управлением МЧС России по МО. Приложение к техническим условиям: перечень исходных данных для разработки раздела ИТМ ГО ЧС и предупреждения ЧС природного и техногенного характера.
1.51. Специальные ТУ на проектирование объекта, утвержденные Росстроем (при отсутствии / отступлении от норм проектирования).
1.52. Утвержденный Роспотребнадзором проект сокращения СЗЗ.
1.53. Анализ исходной воды (для котельной / ВЗУ).

Материалы инженерных изысканий предоставляемых Заказчиком или разрабатываются Проектировщиком.

2. Согласования проектно-сметной документации:

2.1. Заказчиком.
2.2. Главным архитектором города (района)
2.4. Эксплуатирующей организацией на технологические разделы проекта
2.5. Эксплуатир. организациями, если требование содержится в технических условиях:
Водоканал / Газовый трест / Тепловые сети / Электрические сети / Телефон и радиофикация
2.6. Согласование сводного плана инженерных сетей со всеми заинтересованными организациями (в т.ч. с собственниками земельных участков, по которым проходят инженерные сети)
2.7. ГИБДД р-н / ГИБДД МО / ГИБДД РФ
2.8. Согласование с ГИБДД района, города (при примыкании проектируемых подъездных дорог к существующим)
2.9. Согласование с ГИБДД области (при примыкании проектируемых подъездных дорог к существующим)
2.10. РДУ / Мосавтодор / ФУАД "ЦР"
2.11. КСпН/ОМТУ ЦР ВТ / старшим авиационным начальником аэродрома
2.12. Мособлводхоз/рыбвод/МОБВУ
2.13. Геоцентр - Москва
2.14. Согласование проектных решений при размещении объекта в охранной зоне коммуникаций (МОЭСК, Мособлгаз, Ростелеком)
2.15. Министерство культуры МО / Росохранкультуры РФ
2.16. Комитетом социальной защиты
2.17. Протокол-согласование коллегии Минмособлстроя по повышенной этажности жилых зданий (выше 17-ти этажей)
2.18. Согласование проекта СЗЗ в установленном порядке (при необходимости)
2.19. Согласование разделов проекта с Роспотребнадзором (при необходимости)
2.20. Согласование разделов проекта с Ростехнадзором
2.21. Согласование Управлением архитектуры и градостроительства МО
2.22. Сопровождение экспертизы проекта в ГУ МО «Мособлгосэкспертиза»
2.23. Получение разрешения на строительство в местных органах власти

3.Стоимость ПИР – проектно-изыскательских работ (сметы)

Справочная литература

• Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 05.04.2013);
• Интернет

Как описано выше, в конце предпроектного этапа застройщик должен разработать задание на проектирование. Для производственных строек оно называется также техническим заданием, для гражданских - архитектурно-планировочным. При объявлении конкурса на проектные работы задание является неотъемлемой частью конкурсной документации, при заключении договора на проектирование - приложением к тексту договора. В задании должны быть установлены основные требования заказчика к результатам проектирования.

В задании указываются основные технико-экономические показатели будущего предприятия: перечень основных значений, которые необходимо достигнуть, включая мощность и годовой выпуск продукции, удельный расход сырья и топлива, показатели безопасности и охраны окружающей среды. Для зданий и сооружений указываются общая площадь, строительный объем, качественные показатели. Для застраиваемого земельного участка характерны общая площадь, коэффициент застройки, коэффициент озеленения. Могут быть заданы максимальная стоимость объекта, максимальная продолжительность строительства, для коммерческих проектов - максимальный срок окупаемости или минимальная внутренняя норма доходности, срок погашения заемных средств.

В задании также указываются источники финансирования строительства. Ими могут быть федеральный, региональный или местный бюджет, уставный капитал хозяйственных обществ, собственные средства действующих предприятий, средства различных фондов и т.д. При смешанном финансировании, финансировании из заемных средств следует указать долю инвесторов и банков в общем объеме финансирования.

В задании необходимо указать вид строительства (новое строительство, расширение, реконструкция, техническое перевооружение, реставрация) или ремонта. При смешанном виде строительства следует четко определить объемы проектирования каждого вида. При выделении очередей и пусковых комплексов определяются здания, сооружения и их части, входящие в состав каждого комплекса, показывается плановый объем продукции каждого пускового комплекса. Указываются планируемые сроки строительства и ввода в эксплуатацию по очередям и пусковым комплексам.

В задании на проектирование может быть указана необходимость и подробность разработки вариантов проекта, а также конкурсной документации.

Приложением к заданию на проектирование является комплект исходных данных и документов, иногда называемый исходно-разрешительной документацией (ИРД). Этот термин широко применялся в строительном комплексе Москвы 1 и до сих пор используется в некоторых документах. Сейчас этот термин потерял официальное звучание, но тем не менее отражает существо такой документации. К сожалению, единственный нормативный документ, разработанный на базе СНиП 11-01-95 и устанавливавший состав и порядок выдачи исходных данных на проектирование, устарел и утратил силу . В ГрК РФ (ст. 49) упомянуты только три вида документов, которые заказчик передает проектировщику: результаты инженерных изысканий, технические условия и ГПЗУ. В настоящее время состав необходимых исходных данных значительно различается в разных регионах страны, так как определяется на основании региональных нормативов. Поэтому мы можем указать лишь основные документы, которые могут понадобиться для осуществления проектирования.

К основным исходным данным, передаваемым заказчиком, помимо задания на проектирование относятся:

• - правоустанавливающие документы на объекты недвижимости;
• - документы, разрешающие снос здания и перекладку коммуникаций;
• - технические условия на подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения;
• - градостроительный план земельного участка;
• - результаты инженерных и экономических изысканий и обследований;
• - прочие исходные данные.

Собственно, эти документы и являются основными исходными данными для начала проектирования как важного этапа жизненного цикла. Технический заказчик может заказать и начать проектирование без некоторых или даже всех этих данных, так как в законодательстве не существует такого документа, как разрешение на начало проектирования (за исключением проектирования за счет бюджета, при котором финансирование не откроется без решения распорядительных органов). Недостающие исходные данные предоставляются заказчиком в ходе проектирования. Однако при этом велик риск проделать часть работы впустую. Например, при несовпадении разрешенного использования земельного участка или отсутствии каких- либо технических условий может оказаться, что на этом участке строить вообще невозможно. При отсутствии результатов качественно выполненных изысканий проектировщик допустит ошибки при проектировании большинства разделов проектной документации, что повлечет за собой неминуемую переделку. В таких случаях ответственность за возможные исправления в проектной документации и срыв сроков должен взять на себя застройщик.

Правоустанавливающие документы подтверждают возникновение, переход или прекращение права на земельный участок (или обременения) и на иные объекты недвижимости. Эти документы должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если этого не было сделано ранее, правообладатель подает в территориальный орган Росреестра заявление, к которому прикладываются сами правоустанавливающие документы, их копии, копии учредительных документов юридического лица, а также кадастровый паспорт земельного участка. При предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта дополнительно представляется решение о таком согласовании и решение о предоставлении земельного участка в аренду. При предоставлении участка без предварительного согласования (на торгах) органы Росреестра сами получают документы о публикации сообщения о торгах, решение о проведении торгов и протокол о результатах торгов.

Государственная пошлина для юридических лиц составляет до 15 тыс. руб. Если документы в порядке, заявитель получает в органе Росреестра свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость. Для нового строительства достаточно права на земельный участок, для реконструкции необходимо удостоверить также право на строение - объект реконструкции.

В случае предварительного согласования места размещения объекта должен быть также утвержден акт выбора земельного участка или акт выбора трассы, в том числе для внеплощадочных линейных объектов. К нему прилагается схема расположения земельного участка на кадастровом плане.

Застройщик или технический заказчик должен обеспечить подготовку проектной документации для строительства в соответствии с законодательными и нормативными требованиями. Разработкой такой документации занимаются специализированные проектные или проектно-изыскательские организации, имеющие штат подготовленных специалистов в области расчета и конструирования как строительной части, так и инженерного и технологического оборудования. Эти организации должны иметь допуски СРО, а также соответствующее техническое и программное обеспечение проектной деятельности.

Вид строительства должен быть оговорен в задании на проектирование. Основными видами строительства являются новое строительство, расширение, реконструкция, а также капитальный ремонт. Различие между ними следует из определения этих действий. Так, согласно ст. 1 ГрК РФ новое строительство - создание строений, зданий, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов.

При реконструкции изменяются основные параметры объекта: этажность, высота, площадь, объем. К сожалению, в Кодексе не упомянуты такие важные для производственных объектов параметры, как назначение, производственная мощность, состав технологического оборудования. Реконструкцией считается также надстройка и перестройка, а с 2011 г. - и расширение объекта. К реконструкции относится замена и восстановление несущих строительных конструкций в целом. Ранее к реконструкции относились также работы по совершенствованию инженерно-технических систем зданий и сооружений.

Дискуссионный вопрос

В формулировках ГрК РФ остается открытым вопрос о модернизации или капитальном ремонте оборудования, техническом перевооружении производственных предприятий - являются ли эти действия разновидностью реконструкции?

В отношении жилых помещений Ж К РФ, ст. 25, дополняет перечень строительной деятельности двумя видами, которые не рассматриваются в ГрК РФ: это переустройство и перепланировка. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а перепланировка - изменение конфигурации жилого помещения. Оба процесса требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, а также наличия подготовленного и оформленного проекта. Если жилой дом является памятником архитектуры, истории или культуры, на перепланировку или переустройство требуется также заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. Таким образом, налицо противоречие законодательства - ЖК РФ требует наличия проекта, даже если перепланировка не затрагивает несущих конструкций (например, переставляется перегородка).

Капитальный ремонт зданий и сооружений - замена и восстановление оборудования и инженерно-технических систем, ограждающих строительных конструкций, а также отдельных элементов несущих строительных конструкций. Капитальный ремонт не обязательно должен проводиться с заменой на точно такие же конструкции и детали, они могут быть заменены на более современные. Капитальный ремонт линейных объектов не должен повлечь за собой изменение класса, категории, показателей функционирования объектов, а также границ полосы отвода и охранных зон.

При капитальном ремонте застройщик или технический заказчик вправе ограничиться подготовкой отдельных разделов проектной документации в зависимости от содержания ремонтных работ. Экспертиза такой документации не проводится, за исключением капитального ремонта автодорог общего пользования.

Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей. Для проведения текущего ремонта обычно составляется дефектная ведомость и смета на ремонтно-строительные работы.

Форма технического паспорта и состав включаемых в него сведений установлены отдельно для жилых домовладений 1 и объектов индивидуального жилищного строительства

Приказ Минэкономразвития России от 17.08.2006 № 244 «Об утверждении формытехнического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка егооформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества».

Исходные данные, используемые при проектировании строительных объектов или, например, элементов промышленной инфраструктуры, играют важнейшую роль при формировании документации, что используется при реализации соответствующих проектов. Каковы особенности их сбора? В каких разновидностях могут быть представлены соответствующие сведения?

В чем заключается сущность исходных данных для проектирования?

Исходные данные для проектирования — это сведения, отражаемые в документах, которые оформляются при участии субъектов правоотношений, возникающих в рамках реализации того или иного проекта. Как правило, строительного.

Так, основным источником при взаимодействии партнеров, которые реализуют проект, в рамках которого осуществляется строительство или ремонт здания либо сооружения, может быть подписанный ими контракт. Он может дополняться документами, в которых фиксируются ключевые исходные данные для проектирования, например, техническим заданием. В нем обычно фиксируются пожелания заказчика, условия различные технические требования.

Перечень исходных данных для проектирования может быть уточнен с учетом особенностей конкретного проекта, а также условий его реализации. Сбор необходимых сведений в рамках проектирования может осуществляться как непосредственно заказчиком, так и проектной организацией, если это предусмотрено соглашением между ними.

Формирование исходных данных

В рамках какого алгоритма могут собираться необходимые исходные данные для проектирования?

Прежде всего специалист, отвечающий за формирование рассматриваемых сведений, должен ознакомиться со спецификой проектируемого объекта. Для этого ему могут потребоваться активные коммуникации конкретно с заказчиком. В процессе общения данных субъектов должен быть осуществлен обмен всеми типами необходимых сведений, что нужны для формирования проектной документации.

Исходные данные для проектирования строительства собираются также в ходе взаимодействия между заказчиком и проектирующей организацией по вопросам о приобретении обязанной стороной технических условий по объекту. Данное условие — важнейшее с точки зрения разработки качественной проектной документации.

Еще один ключевой этап сбора исходных данных — получение необходимых разрешений от регулирующих органов, если это, конечно, требуется исходя из специфики реализации конкретного проекта. Разработчик также должен ознакомиться со сведениями о том, какие полезные ископаемые располагаются на территории проведения работ: обладание данной информацией может повлиять на формирование планов, связанных с получением тех или иных

Проектирующей организации может потребоваться подробно ознакомиться со сведениями, которые фиксируются в государственных реестрах — таких как, например, ГКН, а также ЕГРП. Во многих случаях ознакомление с ними предшествует этапу, в рамках которого проектировщик определяет то, какие исходные данные для проектирования должны собираться при выполнении организацией обязательств по конкретному договору.

Следующая важная задача проектировщика — согласование с партнером территории проведения строительных работ, мест, на которых должны располагаться возводимые объекты.

Еще один важнейший этап работы организации — подготовка схемы размещения земельных участков исходя из сведений, которые отражены в кадастровой карте.

Стоит отметить, что конкретный перечень исходных данных собирается исходя из особенностей отдельно взятого предприятия, и процесс его формирования может характеризоваться большим количеством нюансов.

Рассмотрим то, каким может быть типичный перечень тех исходных данных, что используются в строительных проектах.

Типичный перечень исходных данных в строительстве: реквизиты документов

Исходные данные для проектирования в сфере строительства могут быть представлены, прежде всего, реквизитами документов, которые выступают основанием для разработки документации. Например:

Федеральной, региональной, муниципальной или же ведомственной программы;

Нормативно-правового акта органа исполнительной власти на федеральном или региональном уровне, муниципалитета;

Решения, изданного руководством фирмы-застройщика.

В свою очередь, предполагается подготовка также исходных данных, которые необходимо получить в целях подготовки непосредственно проектной документации.

Исходные данные для подготовки проектной документации

В данном случае речь идет о формировании следующих источников:

Задания на осуществление проектирования, если документация готовится на основании соглашения;

Отчетных документов по итогам инженерных работ;

Правоустанавливающих документов, имеющих отношение к объекту по проекту капитального строительства, если речь идет о нем;

Градостроительного плана участка, который представлен для , — утвержденного, а также зарегистрированного в установленном порядке;

Документов, имеющих отношение к использованию участков, на которые юрисдикция градостроительных регламентов не может быть распространена;

Технических условий, определяемых в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ и иными нормативными актами;

Документов, удостоверяющих согласование отступлений от норм, зафиксированных в технических условиях;

Документов по отклонениям от установленных предельных величин разрешенного строительства объектов, если это необходимо исходя из специфики конкретного проекта;

Актов, изданных собственником объекта, о выведении его из эксплуатации, если этого требует план реализации проекта;

Решения муниципального органа в том случае, если предполагается соответствующая санкция;

Сведений о специфике функционального назначения объекта, о структуре производства, особенностях выпускаемой продукции или сервисов — в рамках реализации проекта на промышленном предприятии;

Данных о потребностях объекта в тех или иных видах топлива, газа, воде, электричестве;

Сведений о проектной мощности, которая характеризует объект, в случае если он имеет промышленное назначение;

Данных об участках, которые предполагается использовать при реализации строительного проекта;

Сведений о том, какие будут использоваться при строительстве;

Данных о размере денежных средств, которые необходимо направить владельцам земельных участков в порядке возмещения им возможных убытков;

Данных о применении при реализации проекта различных изобретений, результатов исследований;

Обоснования имеющихся возможностей для реализации проекта в рамках отдельных этапов;

Сведений о плановых затратах, которые связаны с модернизацией инфраструктуры, расположенной в районе строительства;

Схемы расположения тех или иных проектируемых объектов, определение границ сервитутов, если это требуется при реализации проекта.

Данный перечень сведений весьма внушителен, но и его нельзя считать исчерпывающим.

Исходные данные для проектирования также могут дополняться теми, что содержатся в материалах, в которых утверждены:

Заключение о структуре химического состава грунтовых вод, грунта, концентрации загрязняющих веществ в районе проведения строительных работ;

Сведения об имеющихся, а также о проектируемых источниках водоснабжения проекта, водоохранных зонах, напоре в водопроводной сети, качестве воды, системах канализации;

Обоснование методов прокладки инфраструктуры теплоснабжения;

Данные о трубопроводах, обоснование метода соединения различных элементов инфраструктуры в рамках проекта, систем управления лифтами, сигнализацией, сетями связи, телевидения;

Данные об оформлении различных разрешений по видам, а также лимитам по топливу;

Обоснование формирования маршрутов трубопроводов, а также границ охраняемой территории.

Исходные данные по технологическим решениям

Есть и иные значимые сведения в отношении того, что нужны для реализации проекта. Так, исходные данные для проектирования могут быть дополнены сведениями, имеющими отношение к технологическим решениям в рамках реализации проекта. А именно:

Отражающими факты о производственной программе, характеристику технологий производства, требования к обеспечению функционирования хозяйственных операций, сведения об основных ресурсах, что используются для нужд предприятия;

Включающими характеристики источников поставки в компанию сырья и материалов, если в рамках проекта осуществляется строительство промышленных объектов;

Включающими обоснование показателей, а также характеристик осуществляемых на предприятии технологических процессов;

Отражающими описание типов вспомогательных типов оборудования, транспорта, а также различных механизмов.

Какие еще параметры необходимо будет указать в документации? Сбор исходных данных для проектирования также может быть осуществлен в целях формирования источников, отражающих сведения об организациях, участвующих в правоотношениях.

Исходные данные по участникам правоотношений

Так, что касается соответствующих документов, то в них должны отражаться данные:

Об определении генерального подрядчика, а также о наличии у него техники, кадровых ресурсов;

Об имеющихся у соответствующей организации технологических возможностей;

О технических условиях подключения объектов к различным инженерным сетям, инфраструктуре связи, о наличии дорог в районе строительства;

Об определении территорий осуществления различных технологических нужд производства.

Еще один в рамках которого могут потребоваться исходные данные, — те, что имеют отношение к строительной смете.

Исходные данные по строительной смете

Исходные данные проектирования здания, имеющие отношение к данным источникам, могут включать:

Базовые коэффициенты, необходимые для формирования сметы, например, временные, плановые зимние, а также накладные;

Схему доставки различных материалов до строительного объекта.

Подготовка исходных данных для проектирования может осуществляться и в иных сферах, прямо не связанных со строительством. Например, в области механической обработки. Рассмотрим то, каким образом исходные данные технологического проектирования могут быть сформированы при решении задач в данной сфере.

Исходные данные для механической обработки

Рассматриваемые сведения чаще всего фиксируются в следующих основных документах:

Чертежах, технических условиях, отражающих специфику выпуска, а также приемки изделия;

Чертежах, на которых отражаются исходные заготовки, которые имеют отношение к механической обработке;

Производственных заданиях на выпуск продукта, в котором может фиксироваться объем, а также сроки выпуска товара.

При подготовке соответствующих документов субъект правоотношений должен учитывать, прежде всего, особенности организации производства.

Так, сбор исходных данных для проектирования может предполагать рассмотрение характеристик промышленного оборудования, степени обеспеченности организации необходимыми инструментами, механизмами, кадрами. Работа специалистов, осуществляющих подготовку рассматриваемых документов, должна быть основана на положениях нормативных актов, справочников, различных руководств, классификаторов, стандартов, имеющих отношение к сфере производства, в которой предприятие осуществляет деятельность.

Отраслевая специфика определения исходных данных

Существует также отраслевая специфика формирования исходных данных. В чем она может заключаться?

Прежде всего, в необходимости следования нормам различных отраслевых нормативных актов. Так, например, есть Положение об исходных данных для проектирования, утвержденное заместителем министра промышленности РФ 30.01.2002 года. Данный источник права регулирует то, каким образом должны формироваться исходные данные в целях проектирования выпуска продукции, которая производится предприятиями в сфере химической промышленности.

При этом юрисдикция данного нормативного акта распространяется на все предприятия вне зависимости от конкретной организационно-правовой формы бизнеса. Положение об исходных данных для проектирования, утвержденное для предприятий химической промышленности, устанавливает то, каким образом должен определяться состав, порядок разработки, оформления, процесса согласования, а также утверждения соответствующих сведений.

Формирование исходных данных и нормативное регулирование

Примечательно, что отраслевой нормативный акт - Положение об исходных данных - включает нормы, в соответствии с которыми при разработке документации компетентному специалисту следует руководствоваться также положениями федеральных нормативных актов. Например, таких как Федеральный закон № 116-ФЗ, принятый 21.07.1997 года, который регулирует вопросы промышленной безопасности.

Разработка исходных данных, проектирование документов, в которых будут отражаться сведения, необходимые для реализации тех или иных проектов, должны опираться, таким образом, на положениях нормативных актов, которые могут принимаются на разных уровнях. Разумеется, в расчет могут браться не только нормативные источники на уровне федеральных законов или ведомственных правовых актов, но также и локальные нормы, отражаемые во внутрикорпоративных распорядительных документах.